成功する物件、失敗する物件とは?

私は、よくテナント物件の内見調査に伺います。内見調査の時にある程度、この物件はいくら売れるとか、どうすれば良いかなど、客観的に見ることにしています。物件を専門家が見れば、予測が経ちます。

家賃から売上を逆算する

都心だと坪当たり3万円~!・・・20坪の店なら家賃は月に60万円です。地方だと坪7千円位~、20坪なら14万円です。このように地域により家賃はかなり違います。60万円の物件と14万円の物件では・・・・売上はどうなるのか?家賃は売上の10%以下、それから考えると60万円の家賃では600万円以上の月商が必要になります。まあ、個人で開業して売上げる場合は月商250万円以下が理想です。体力的に見てもその位の数字が妥当ではないでしょうか。
ということは家賃は25万円以下になります。

成功する物件、失敗する物件

売上から考える物件選び、家賃は売上の5~10%、家賃の10倍以上売れるかが目安です。家賃の10倍以上売れそうなら70点、15倍売れそうな物件は90点という考えです。しかし家賃が10万円で、月商100万円では儲かる商売にはなりません。小規模店の場合は家賃構成比は5%ぐらいで考えましょう。個人で開業する場合は家賃は20万円以下の物件がオススメです。理由は、ひと月の売上が200万円前後がちょうど良い数字です。
200万円を超えてくると仕事がハードになり、人を増やすことになります。
その結果として人件費がかさみ、仕事もざつになる可能性がでてきます

200万円を身内でどれだけ効率的に売上げるかが儲かる商売のコツです。
お客様を待たせて帰らせるぐらいがちょうど良い状態だと考えるべきです。

お客様は歩いて来るの?自転車?車?

郊外なら駐車場の理想は10台以上、外では、ほとんどが車で来店することになります。 その場合駐車場は10台ぐらい確保する必要があります。例えば、1台の乗車人数が2人で、客単価が800円で、1日の回転数が4回転として考えた場合10台×2名×800円×4回転=64,000円になります。
1ヶ月では64,000円×25日=160万円
徒歩や自転車で来店するお客様がいれば、これに加算されます。近くに人を集める施設や会社、工場などがない立地では駐車場が必要です。駐車台数が売上が比例します、借りても用意したいものです。当社のお客様で1台2万円で駐車場を借りてるそば屋もあります・・・

物件を見るポイント

●間口が広い物件がいい
●うなぎの寝床のような奥深い物件は苦労する
●角地の物件がいい
●撤退続きの居抜き物件は失敗する確率が高い
●中央分離帯ができると売上は半減する
●小さい店は儲かりにくいので客単価の高い業種がよい
●業種で違う立地の選び方
●駐車場は10台以上、他に止められる環境はあるか
●ビルのテナント、ダクトが屋上排気なら100万円以上かかる

よい物件は自分の足で探す

インターネットの居抜き店舗で造作料が100万円という物件がありました。しかし個人的に訪問したら造作料は無料でした。やっぱり自分の足で探すのが一番です。ネット上の載る前に、良い物件はFCやチェーン店に流れてしまいます。ネットに載らない地元の物件が沢山あります。自分の足で探しましょう。

売れなかったら、売る方法を考える

マーケティングの考え方では、売れないのは売り方が悪いからだそうです。売り方で70%決まる!そうです。もしもその物件で予想より売上が届かない場合は工夫が必要です。テイクアウトを考えたり、宅配もあります。その物件でどう反映できるかが一番の成功のカギになります。

自宅で店にする方法

自分の家を店に改装することの利点は家賃が発生しないことです。改装費も抑えることができます。民家を飲食店にするケースがあります。その場合どのくらい売れるのか、売上予測を立てたいものです。

私はよく釣りに例えるのですが、船に乗るとタイヤマダイなど釣果が期待できます。しかし海岸での投げ釣りではキスぐらいしか釣れません。お金を払っても良い釣果を期待する方が本当は正解だと思います。商売はビジネスだから。ただし、定年後の趣味的なかんがえなら別ですけれど。

 

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