スケルトン、居抜き店舗？ 飲食店を開業して成功するテナント物件の選び方、立地条件と環境からテナント物件を判断する。成功するか失敗するかは立地物件で70％決まると言われます。
物件契約の決め手は
この物件ならいくら売上が見込めるか、売上予測がポイントです。売上がも込めれば家賃が支払えます。家賃と売上を予測することが大切です。予測が外れると大変なことになります。
なぜ店は潰れるのか？
それは目標通りに売れないから、です。
家賃から考える売上とは
家賃は売上の10％として考えますと、家賃が20万円なら売上目標は月商200万円になります。そう考えて判断することが良いかと思います。※業種、業態、個人の能力により異なります。
過去に当社の顧客で家賃が3,7％という店がありました。家賃が17万円で売上が450万円です。この店は営業努力もあり驚異的な数字が出せたのだと言えます。
営業時間を考える
例えば、都内のオフィス街では土日祝日に稼ぐことができません。1週間のうちに5日間しか営業できない状況です。このように、その物件で何日、何時間営業できるかということも物件選びのポイントです。
当社の顧客で、都内の有名カレー店は、土曜のランチまで営業して午後から日曜日まで休みというお店もあります。
店舗面積から考える
飲食店の売上は店舗面積に比例します。10坪より20坪の店の方が儲かりますが、投資金額が1,5倍以上必要です。多くの方は10～20坪で開業されます。25坪以上の物件は意外と少なく投資金額がかさみます。
10坪以下でもOKな業種
10坪以下なら、お弁当なら店舗面積が狭くても大丈夫、10坪以下で事務所仕様でも十分です。ドライキッチンで排気だけは注意が必要です。テイクアウトなら人通りや環境が重要です。デリバリーなら場所を選びません。
駅前、繁華街の場合
駅前の繁華街の場合は家賃が高額です。都内では坪当り4万円という物件も沢山あります。繁華街は深夜営業が可能で営業時間が長くなりますので、時間で割れば1日4万円が3万円以下という考え方もできます。店休を無くせば家賃は割安にもなります。
郊外型の場合
郊外型店舗の成功の要は駐車場の台数です。店舗面積や業種業態にもよりますが最低でも10台、できれば20台と多ければ多いほど売上が望めて成功できます。
郊外型は駐車場が成否を分けます。
できるだけ1Fを選ぶ
回転率が求められる業種は1Fでなければ成功する確率が低くなります。例えば弁当店惣菜店（テイクアウト）、客単価の安い、そばうどん、ラーメン店など。ステーキや焼肉でも回転率が成功の要因なら1Fでなければ成功で着ないでしょう。
1Fでなくても大丈夫なのが居酒屋やお好み焼き店などです。客単価の高い商売か滞在時間の長い業態は何も1Fである必要もありません。
売上を予測する
あなたのビジネスモデルの売上はいくらですか、売上目標が想定できれば逆算して家賃の目安ができます。ご夫婦で開業するとしたら月商150万円位が売上の目安です。その10％で家賃を計算すると15万円ということになります。
どような店にするかで開業物件がみえてきます。
↓下記は内見調査の風景
キッチンカーは…15％！？
都内のランチ需要を狙って、トラックで弁当を売る方法。場所を借りて弁当を売る。短時間で100食～200食売るそうです。テレビで放映していました。
気になるのが場所代、それは売上の15％だそうです。15％？これって家賃で考えるとどうなのか？
それでも小規模店での売上はランチ時で30人、売り上げは800円×30食で24,000円です。それを考える100食、200食売れるフードトラックは魅力です。しかし…、これを参考に、物件探し。
家賃は売上の10％以内、できれば5％に近づける
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