儲かる物件の選び方

儲かる物件と条件

成否の70％は立地（物件）で決まると言われますが…

どこで開業するか、店舗面積は何坪なのか、家賃はいくらなのか、路面店なのか2F、3Fなのか…

成功の第一関門は物件選びです。物件を間違えると成功は非常に難しくなります。どこで、どんな物件で開業するか、成否は物件でほぼ決まります。

小規模店は開業費用も安くてすみます。15坪以下は生業（家業）として考える。

15坪位までが個人経営として無理のない広さです。15坪だと客席は1,5倍の15坪×1.5倍＝22席位。売上は22席×客単価1,200円×2，5回転＝66,000円です。業種により異なりますが…。

売上は店舗面積に比例します。コストが下がり生産性も上がります。

チェーン店本部では小規模の物件には手を出しません。小規模店は事業として考えた場合、儲からないためです。例えば15坪で月商300万円だとしたら、30坪なら600万円になります。チェーン店本部は月商600万円以上（1,000万円以上）を求めています。

都内でも３０坪以上の物件は意外と少ないものです。

脱サラ開業者には家賃は20万円以下を進めます。家賃20万円の場合、月商200万円の売上が必要です。小規模店では200万円売上げることは決して簡単なことではありません。

家賃は売上の10％以下、理想は7％以下です。以前、当社の顧客で家賃3,5％の居酒屋がありました。月商400万円で家賃が１4万円でした。

家賃は0円がベスト、その場合は自宅や古民家などで開業するのがオススメ。利益が出たら家賃として収入を得ることができます。空いた土地を有効活用することも良い方法です。

下記は自宅を改装して大繁盛のそば店です。東京都
自宅を改装するにあたり図面が大変、住宅の間取りに合わせて設計することが難しい。

下記は古民家をうどん店して開業した事例です。東京都

駐車場は20台以上、最低でも10台必要。例えば１台に２名の乗車×昼に10台×客単価1,000円＝2万円、2回転なら4万円になります。儲けたいなら10台以上が必要です。

下記は駐車場6台でしたが、近くに20台まとめて借りて売上を伸ばした成功事例です。

都内では家賃が50万円～100万円は当たり前の状況です。浅草のラーメン店は１０坪強で50万円、新橋のラーメン店１０坪強で50万円、新宿のレストランは３０坪で１２０万円、渋谷のレストランは30坪で140万円・・・・

下記は2025.12月に開店した事例です。渋谷区で店舗面積30坪、家賃は100万円を軽く超えます。

下記は渋谷で立ち飲み居酒屋の成功事例です。2020年に開店して５年経ちます。

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左記図参照
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