土地活用と相続税対策に飲食店を開業しませんか。そばうどん店・カフェレストラン・イタリアン・送迎居酒屋・お好み焼き店・焼肉店など。
うどん店開業、施工実例
下記は200坪の敷地にうどん店の開業を目的に工事が始まりました。実際の写真です。郊外型の店舗は駐車場スペースが確保できる道沿いのロケーションが有利です。店舗面積が広く車を止めやすいということが求められます。
下記は、上記店舗の全体の図面です。店舗の位置、駐車場の配置図面です。
建物の図面です。コストを抑えて･･･飲食店のイメージに。
投資金額の目安
店舗面積30坪の場合、総費用が坪当り120万円で計算すると、120万円×30坪で3,600万円になります。この金額には厨房機器や看板も含んだ計算です。業種やお店の雰囲気、工事内容で異なります。税金対策、固定資産税対策として土地活用を考えるなら投資金額と借金の返済をよく考える必要があります。
減価償却は15万円！？
3,600万円を10年で償却すると考えれば1年間あたり360万円。それを12ヶ月で割ると1ヶ月あたりは30万円になります。（金利は除いた計算です）建物本体の償却は10年ということはありませんので、20年として考えればその半分の15万円になります。さらに実際には建物は30年以上持ちます。私はこの仕事を長年やっているので、物件の内見調査に行くと40年、50年前のテナント物件ということが多々あります。
家賃として考えるといくら
家賃として考えるなら、20年償却で計算するなら1ヶ月の支払いは150,000円です。それに固定資産税26,700円をプラスすると＝176,700円になります。大雑把な数字ですが･･･。30坪の店家賃が176,700円なら経営は楽になります。減価償却を考えない経営者もたくさんいます。土地の有効活用だと考えて飲食店を開業できるなら幸せなことです。
固定資産税と節税対策
店舗の敷地面積が200坪の場合、固定資産税を坪当り仮に1,600円で考えると、200坪×1,600円＝年間320,000円です。1ヶ月に計算すると320,000円÷12ヶ月≒26,700円になります。年間32万円の固定資産を払うのは大変なことです。平地で置くより建物を建てることで節税対策になるとすれば、よい方法を検討する必要性があります。
店舗面積は30坪！？
お薦めする店舗面積は30坪。理由の1つは客席、30坪×1,5が客席の目安＝なので客数は45席になります。45席×3回転＝客数は135人。135人×1,000円＝135,000円の売上が見込めます。単純に客単価1,00円、客数を3回転で計算したものです。あくまで分かりやすく表しました。実際には昼の客単価と夜の客単価は異なります。お店の業種によっても売上数字は異なります。
売上目標は
客数135人×客単価1,000円＝日商135,000円。1ヶ月では135,000円×30日＝4,050,000円になります。減価償却と家賃の合計は176,700円ですので、その売上構成比は4.4％になります。通常家賃の目安は売上の7％が理想ですのでその数字を軽くクリアすることができます。年間売上は405万円×12ヶ月で48,600,000万円という計算になります。
自らの土地を有効活用
土地の有効活用は、自分で飲食店を経営してみるという考え方。アパートマンションなどで他人に貸すという方法もありますが、自分で商売をすることで利益は倍増します。本当に土地活用、節税対策をするなら自ら飲食店を経営するとう方法は良い選択肢ではないでしょうか。
もしもの時、失敗したら賃貸に
平地のまま駐車場として人に貸すのでは土地活用が有効だとは言えません。ロケーションが良ければ建物を建てましょう。建物を建てることで借り手も見つかります。自分で経営して失敗したとして･･･もしもの時はテナント（居抜き店舗）として貸すことができます。立地条件が良い店舗なら家賃も高めで貸すことができます。
実際に良いテナント物件は、見つけるのも大変です。飲食店に貸すのが良いのですが、飲食に拘らなければ意外と早く貸すことができると思います。
人件費の少ないモデル
土地活用は税金対策や節税対策の意味もありますので人件費が多くかかるビジネスモデルでは節税の意味がありません。飲食店なら券売機やセルフ式などの店を構築することで収益の出るビジネスモデルになります。また、あまりにも簡素化しすぎると、人件費削減によるサービス不足分を補う努力が必要になります。
どんな業種がよいか？
コックレス、調理の要らない業種が一番のおすすめです。海鮮焼き居酒屋、バーベキュー、お好み焼き、もんじゃ焼き、鉄板焼き、焼肉など、焼肉店の場合、無煙ロースターはは大金がかかります。そこで、カセットコンロで営業している焼肉店が参考になります。これなら1台1万円の“焼肉コンロ”で焼肉店を開業することができます。
儲かる業種は？
そば、うどん、ラーメン、お好み焼きの粉のビジネス、そして肉ビジネスです。原価が低いメニューが儲かる店には大事です。また差別化の意味でオリジナリティーが出せるメニューづくりが成功のカギになります。回転率を取るか、客単価を優先するか、立地条件などを考えてビジネスを構築する必要があります。どんな立地でも成功するとは限りません。商売はロケーションが成否を大きく左右します。
打ちたての十割そば店を開業しませんか
道路サイドの土地にそば店を開業、油圧式で押し出す。打ち立て、茹でたての美味しいそばです。手打という製麺方法もありますが女性でもパートさんでも簡単に使いこなせる製麺機がポイント。昼だけで100食を超える売上です。客単価900円超え×100食＝9万円、多いときは130食･･･。
建物を壊して新地にして着工、工事風景、木造で新規店舗、十割そば店の開業の様子。
アパート、マンションの土地活用は
一般的にはアパート、マンションを立てて土地活用するという方法が多いと思いますが、今後人口が減少するという状況ではアパートマンション経営はどうなのでしょうか？建物を建てるために銀行から多額の借金をして高い金利を長期間払い続ける･･･これって大変だよ、という意見を聞きます。労働しないで、ほっとくだけで儲かるならこんな素晴らしい投資はないと思いますが･･･。
土地活用で飲食店を開業
土地活用のために飲食店を開業するには自分が働くか、誰かを雇わなければなりません。自分の土地ならば、脱サラして飲食店を開業するには好都合です。家賃は自分のもの、自分で働けば、給料は自分に入ります。その給料だって自分の欲しい分だけ働けばよいのです。誰の指図を受けることはありません。
駐車場では固定資産税だけ
リロケーションにもよりますが、駐車場として土地活用を考えると、固定資産税を払うことは十分にできます。しかし給料分を稼ぐとなると難しいのが現実です。たとえば倉庫として（コンテナ）貸すと、いざ立ち退いてもらう時が大変になるのではないでしょうか。本当に土地の有効活用には何が良いのか悩む方が多いはずです。
土地活用で飲食店を開業しませんか？
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