低予算で開業できる
居抜き店舗は何といっても低資金で開業できることがメリットです。工事費、厨房機器、看板などを全部含めても500万円以下で十分に開業が可能です。物件取得費は別途に考えておく必要があります。
通常、スケルトンからの開業予算は坪当たり40万円以上になります。つまり20坪の物件なら800万円はかかります。また10坪なら400万円と言いたいところですが、小規模店は割高なので坪当たり50万円×10坪で500万円位は最低でもかかると思います。この金額には看板やレジなどの備品も含まれます。
施工事例
店舗ごとリサイクル
10年以上前は厨房機器がリサイクル品としてよく出回っていました。今では品薄のようです。中古店でも新品が多く流通しているようです。新品が安く販売されるようになり、中古とほとんど変わらないのが原因です。
閉店の場合、中古買取り業者に販売する場合が多かったのですが、今日では厨房機器付きの居抜き店舗が多くなりました。中古の厨房機器、特に冷蔵庫・製氷機・洗浄機の高額商品が揃っていれば価値があります。
厨房機器付きの居抜き物件が多い理由
お店が売上不振で閉店する人は、不動産屋に内緒で居抜き物件として業者に登録するということを聞きました。中身の造作物が100万円、200万円で売れることを願ってのことです。スケルトン返しの場合では、かなりの費用が発生するためです。
大家としても借り手がすぐに決まる方がメリットがあるから、居抜き譲渡が増えていったのかも知れません。
造作譲渡はいくらが妥当か
以前、インターネットの情報で150万円の値段がついていた物件が、地元の不動産屋の情報で調べると無料だということがありました。これってどうしてか？専門家ではありませんのではっきりしたことは言えませんが、居抜き店舗の造作を商売にしているところが勝手な金額を付けて販売しているということなのでしょう。高く売れれば儲かりますから。まあ、交渉すれば値段は下がると思いますが・・・。普通に考えると居抜き店舗は0円が妥当ではないでしょうか。だって要らない人にとってはゴミでしかないのですから。
エアコンとダクト設備
本当の価値は、床フロアーと天井とサッシ窓、トイレ証明などが使えることと厨房設備の給排水工事などが利用できるところです。後はダクト工事とエアコン設備が使えればとても価値があります。本当は新しいエアコンに変えたほうが得なんですが（リース代より電気代の方が高い）初期投資が安いので、予算に限りのある方は非常に助かります。
ラーメンの居抜き店舗が250万円
私のお客様で、ラーメン店なんですが居抜き店舗で250万円という物件がありました。（確か250万円だったと記憶しています）一見、高いように思いましたが、そのままの状態で開業できる状態でした。結局、ほとんどそのままで開業して、今も営業しています。これを考えると決して高い買い物ではありません。そう思いました。
高いか安いかは、開業した後の状態で決まります。物件を選ぶときの売上予測が決定判断の基準になります。契約したら、後は頑張るだけです！
大家もお金がない
昔ほど景気が良くないので今は空きテナントが多い状況です。なので大家もお金がありません。本来ならスケルトンにして貸したほうが、様々な業種がターゲットになり交渉がスムーズで高く貸せるのですが・・・、改修工事の費用が捻出できない大家さんが多いようです。そのため居抜き店舗が多くなります。それでも居抜き店舗ですと、比較的早く同じような商売の方の契約が取れます。大家は家賃で儲けるのであって、内装工事で儲けるわけではありません。だから案外、居抜きで貸すのが良いのかもしれません。
フリーレント
工事期間中は家賃を払いたくないもの、そう思う方が多いと思います。これも交渉事なので上手に交渉して頂ければと思います。工事期間中は折半とかよく聞きました。とにかく物件によって異なるようです。人気物件ですと家賃の発生は早いのが当然です。物件によりますが工事期間中は無料か半額がいいところ、上手く交渉したいところです。
東京の一等地、人形町の物件では何社も内見調査に来ていて入札形式で決めました。私の顧客は残念なことにダメでした。そんなこともありました。
居抜きならDIYで工事が可能
居抜き店舗ならDIYで内装工事が可能です。当社にはDIYの相談も時々ありますが、スケルトンから自分で作るのはまず難しいので止めたほうが賢明です。その点、居抜き店舗なら設備が整っていてDIYが可能です。いずれにしても小規模店で塗装やカウンターの造作など、小規模な工事ならOKですが、工事の経験者でなければあまりお勧めいたしません。
DIYだと内装工事店はいい顔をしません。なので自分でできる範囲の物件を選ぶことが賢明です。
中古厨房機器は買わない
厨房機器は居抜き店舗などで既存品が残っている場合メリットがあります。スケルトンで新規にすべてを中古で揃えるとなると結構、大変な作業になりります。私はオール中古厨房機器に近い開業をお手伝いをしたことが何度かありますが、いい記憶はありません。
脱サラ開業者でも1号店の時は中古を買っても、2号店の時は中古を買いません。チェーン店などはすべて新品しか使いません。
万が一閉店の時は、新品で買った厨房機器は、まだお金になりますが、中古はお金を支払って処分することなります。
経営者が変わると成功する
居抜き店舗を借りて次々に成功する会社もあります。閉店して新しく開業した店が繁盛して居る店もたくさんあります。つまりは居抜物件だから成功しないのではなくて、お店の経営内容に問題があるということになります。
