テナント物件の居抜き店舗の造作譲渡の値段はいくらか？居抜きの店舗で飲食店の開業をお考えの方は価格について悩むことと思います。私の経験からアドバイスをさせて頂きます。居抜き店舗で成功したお店も沢山あります。
専門家に相談する
私も開業のお手伝いをしているので、テント物件の内見調査によく行きます。その時に物件に点数をつけるようにしています。開業する方の意見を聞いて、この物件は7点、これは4点とか、合格とか没とか･･･、物件の選定で成否が決まります。物件選びは最も重要なことです。
居抜き店舗で商売する会社
居抜き業者は物件を仲介して1件当たりそれなりの金額を得ることができます。ある記事で読みました。売れれば大金が入ります。大家は居抜き業者の立場とは異なります。大家はスケルトンにすることで飲食店以外にも貸すことができるので居抜き店舗で貸すことは特にメリットがなさそうです。
居抜き店舗を商売にしている業者なんて昔はなかったと思いますが、居抜き店舗で恩恵を受けた人は多いと思います。私のお客様でも多くの成功事例があります。チェーン店は店の決まりごとが沢山あるため居抜きを利用することは少ないと思います。しかし個人の開業ならとても良い手段になります。
200万円が0円だった事実
さいたま市のラーメン店の居抜き物件でしたが、ネット業者のサイトには200万円と出ていましたが実際にテナント物件を訪ねると0円でした。居抜き店舗の値段は撤退する方が値段を決めます。又は撤退する店側と業者が話をして値段を決めています。売る側としたら、売れたらラッキーという感じで値段を付けているように思えます。
厨房機器は減価償却で考える
厨房機器の場合、減価償却は5年～7年です。7年を過ぎると価値がなくなると考えることが正解です。価値がないから粗大ごみ、処分するときはそれなりに費用が掛かります。またメンテンスにもお金がたくさんかかります。安く購入したつもりでも修理代が高くついては意味がありません。結局、新品に入替えるというお店もありました。厨房機器の価値は耐用年数から逆算することが望ましいということになります。
内装の価値はある
内装の造作の値段は価値があると考えています。スケルトンの場合、壁面も間仕切りもLGSで組んでボードを貼ってクロスで仕上げる。そんなことをするとまともにお金がかかります。だから壁面がありクロスが張ってあるだけでも低予算で開業するにはうってつけです。
厨房設備の価値もある
内装と同じでスケルトンの場合、配管して生コンをいれて、モルタルで仕上げて、壁面は内装と同じで側面にステンレスを貼って･･･という工事だと結構な費用になります。既存を利用するには配管は露出になりますが、それでも気になるほどではありません。
交渉が下手だと大損する
ある物件を強気に交渉していたら、結局スケルトンにするという結論になってしまいました。開業計画が没になりとても良い物件だったのに開業することができませんでした。こういうことは時々あります。
開業できなかったということは大きな損をしたことになります。居抜造作の値段、価値を認めて上手に交渉することも大切です。
開業事例
下記の串揚げ居酒屋は、焼き鳥店の居抜き物件を利用して開店しました。
リース物件はどうするか
厨房機器やエアコンなど、リース契約の途中でお店を手放す場合、造作を譲渡する場合、リース会社に電話して指示を仰ぐ必要があります。契約者が商売で使用しているということがリースの条件ですので、他社が使用しているということは契約違反になるからという理由だそうです。リース契約期間の残金を清算してリースを解約するということが必要のようです。詳しくはリース会社に確認してください。
大家にお金がないケース
物件のオーナーである大家に金がない。保証金として預かっているお金を使ってしまったということも。撤退時のスケルトン費用に保証金を回すのですが、その費用がないことがあります。どこかに保証金を使ったのでしょうか。スケルトンにするにはお金がかかるので居抜で借り手がつけば大家も喜ぶという具合です。
お金に余裕のあるオーナーはスケルトンにします。その方が次の借り手が見つかりやすいからです。次は飲食店に貸すことを嫌うオーナーもいます。
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